Pendant longtemps, la valeur d’un immeuble de bureaux se lisait dans sa localisation, ses performances techniques ou la qualité de ses prestations. Un bon actif trouvait naturellement ses utilisateurs. Le bureau était une évidence. Cette évidence a disparu.

Le Covid n’a pas condamné le bureau ; il a remis en cause son statut de lieu unique de travail. Désormais, chaque déplacement se justifie. Chaque mètre carré doit créer une valeur que l’on ne retrouve ni chez soi, ni derrière un écran.

Pour Marie Le Gohebel et Adrian Strittmatter, cette mutation dépasse largement la question du travail hybride. Elle transforme en profondeur la manière de concevoir, de positionner et de faire vivre les actifs tertiaires. Le marché bascule progressivement d’une logique de produit vers une logique de destination, où l’expérience, la marque et les usages deviennent les véritables créateurs de valeur.

Six ans après le Covid, où en sommes-nous réellement ? Quel regard portez-vous aujourd’hui sur l’évolution du bureau et du marché de l’immobilier tertiaire ?

Adrian Strittmatter
Le Covid n’a pas créé cette transformation. Il l’a accélérée. La digitalisation, les outils collaboratifs ou la possibilité de travailler partout existaient déjà. Mais en quelques mois, le bureau a perdu son monopole. Tous les lieux de travail se sont démultipliés et cela a obligé le bureau traditionnel à redéfinir son rôle.

Marie Le Gohebel
Je partage complètement cette analyse. La bonne nouvelle, c’est que le bureau n’a pas disparu. En revanche, il est devenu moins automatique. Les entreprises ont revu leur manière d’investir et les collaborateurs ont commencé à se demander pourquoi ils venaient encore au bureau. C’est cette question qui a profondément transformé le marché.

Aujourd’hui, on observe deux catégories d’actifs. Ceux qui ont compris cette évolution et qui sont devenus extrêmement désirables. Et ceux qui sont restés dans leur modèle historique, avec une proposition de valeur qui répond de moins en moins aux attentes.

Le bureau n’est plus seulement un outil de production. Il devient un outil d’apprentissage, de collaboration, de transmission et de prise de décision. Sa valeur est de plus en plus collective. C’est aussi pour cela qu’il devient un sujet intégré pleinement aux politiques de marque employeur et de RSE.

Adrian Strittmatter
Au fond, je me demande parfois si le bureau est réellement en train de se réinventer, ou s’il rappelle simplement quelque chose que nous avions fini par oublier : l’importance d’être ensemble.

Pourquoi les entreprises veulent-elles faire revenir leurs collaborateurs ? Parce qu’elles ont constaté une perte de culture, de formation, de transmission et de collaboration. Ce que le bureau apporte aujourd’hui n’est plus seulement un poste de travail. C’est sa capacité à relier.

Qu’est-ce qui fait aujourd’hui la valeur d’un lieu de travail ? Quels sont les critères qui créent réellement la préférence ?

Adrian Strittmatter
Pendant longtemps, la valeur d’un immeuble reposait sur ses caractéristiques intrinsèques. Aujourd’hui, la centralité reste essentielle. Les performances techniques ou environnementales aussi. Mais tout cela devient progressivement un prérequis. La différence se joue ailleurs.

Nous parlons souvent « d’excellence plutôt que d’excès ». Il ne s’agit plus d’accumuler les équipements et services pour cocher les cases, mais de proposer un bâtiment confortable, des parcours fluides, des usages cohérents et des services réellement utiles. Il y a eu beaucoup d’expérimentations et le secteur est aujourd’hui capable de développer plusieurs modèles de bâtiments.

Marie Le Gohebel
Je parlerais presque d’une part de rêve. Les collaborateurs viennent chercher une expérience qu’ils ne trouvent pas chez eux. Des espaces extérieurs, des services, des moments de respiration, mais surtout des lieux pensés pour leurs usages.

L’erreur serait pourtant de croire qu’il existe une recette universelle. Un immeuble ne peut pas proposer les mêmes services selon qu’il est implanté dans un quartier d’affaires, en périphérie ou au cœur d’un territoire mixte. Les usages doivent toujours partir des attentes des utilisateurs et du contexte local. C’est cette pertinence qui crée aujourd’hui la préférence.

Le bureau devient-il une destination ? Si oui, qu’est-ce qui caractérise une destination réussie ?

Marie Le Gohebel
Oui, mais une destination ne se décrète pas. Elle se construit très en amont. Avant même de concevoir les espaces ou les services, il faut comprendre le parcours des utilisateurs : leurs attentes, leurs habitudes, leurs temps forts. Ce travail sur le customer journey est devenu indispensable pour imaginer un lieu vivant. C’est notre véritable force quand nous avons l’opportunité d’accompagner nos clients à cette phase d’étude, car le fil rouge est défini et la mise en place ne peut être que cohérente et enrichie au fil du temps.

Adrian Strittmatter
Notre métier évolue énormément. Pendant longtemps, notre travail s’arrêtait à la livraison du bâtiment. Aujourd’hui, nous intervenons pour créer le cadre adapté aux problématiques de l’immeuble, dans lequel chacun va pouvoir écrire sa propre histoire.

On ne remet plus simplement les clés. On doit maintenant participer au développement de la philosophie du bâtiment, pour créer de l’engagement, faire vivre une communauté, maintenir une dynamique. Puisque les collaborateurs ne sont plus obligés de venir, le bureau doit désormais apporter une valeur qui justifie leur présence.

À l’heure où les actifs se ressemblent de plus en plus, où se construit la différenciation ?

Marie Le Gohebel
Nous avons vécu une course aux équipements. Aujourd’hui, beaucoup de choses sont devenues des standards. La véritable proposition de valeur réside désormais dans le récit. La capacité à raconter une histoire cohérente, à porter une promesse, à embarquer des publics très différents autour d’une identité forte.

Adrian Strittmatter
Je crois surtout que la différenciation naît de la précision. Le bureau qui réussira demain ne sera pas celui qui cherche à plaire à tout le monde. Ce sera celui qui comprend parfaitement son territoire, les attentes de ses utilisateurs et les besoins de sa cible. Nous assistons probablement à la fin du bureau généraliste. Les meilleurs projets seront ceux qui assumeront une expérience pensée sur mesure.

Pourquoi la marque prend-elle aujourd’hui une place beaucoup plus stratégique ?

Marie Le Gohebel
Parce qu’une marque ne sert plus uniquement à commercialiser un actif. Elle porte une promesse. Elle garantit une expérience. Elle oblige aussi à tenir les engagements qui ont été pris. Elle peut accompagner désormais toute la vie d’un immeuble.

Capital 8 en est une bonne illustration. La marque a accompagné sa transformation pendant plusieurs années, jusqu’à la création de Forward Together pour fédérer les occupants pendant les travaux, attirer des opérateurs de services de renom, animer le lieu en exploitation, avant de participer à la valorisation finale de l’actif.

Adrian Strittmatter
Les marques deviennent aussi beaucoup plus puissantes. Elles vivent plus longtemps, parlent à plusieurs audiences et deviennent plus expérientielles. Nous nous rapprochons progressivement des logiques du BtoBtoC. Demain, les utilisateurs compareront peut-être les immeubles comme ils évaluent aujourd’hui un hôtel ou un restaurant. C’est pourquoi la marque jouera un rôle essentiel de reconnaissance sur son marché.

Marie Le Gohebel
Nous observons malgré tout un marché à plusieurs vitesses. Certains acteurs considèrent déjà la marque comme un investissement stratégique. D’autres continuent de la voir comme un simple outil de commercialisation. Notre rôle consiste justement à accompagner cette montée en maturité, parce qu’une marque crée de la valeur à toutes les étapes de la vie d’un actif : dès son acquisition, pendant sa commercialisation, son exploitation, sa transformation et jusqu’à sa revente.

Si vous deviez imaginer le bureau dans dix ans, quelles histoires devra-t-il raconter ?

Marie Le Gohebel
Le bureau restera un lieu de travail. Mais ce ne sera plus sa seule fonction. Il deviendra un lieu de vie, de communauté, d’innovation et de transmission. Les immeubles devront être plus réversibles, plus adaptables et capables d’évoluer avec les usages. Les meilleurs actifs ne seront pas seulement les plus performants techniquement, ce seront ceux qui créeront un véritable sentiment d’appartenance.

Adrian Strittmatter
Nous sommes dans un monde où tout devient plus digital. C’est précisément pour cette raison que les expériences physiques vont prendre encore plus de valeur. Les lieux qui réussiront seront ceux qui permettront de vivre quelque chose ensemble. Des conversations, des rencontres, des moments de créativité, d’intelligence émotionnelle. Demain, nous n’irons peut-être plus au bureau parce que nous y sommes obligés. Nous irons parce que nous aurons besoin de nous retrouver.

Le bureau n’a donc pas perdu sa fonction. Il a changé de mission.

Pendant des décennies, il organisait le travail. Demain, il devra organiser les rencontres, donner corps à une culture et créer un sentiment d’appartenance. Dans cette nouvelle équation, les mètres carrés ne suffisent plus. Ce sont les usages, le récit, la marque et l’expérience vécue qui feront la différence entre un immeuble que l’on occupe… et un lieu que l’on choisit.